时光荏苒，2012的楼市在温暖中渐行渐远。新年伊始，眺望远方的路是否平坦亦或是充满了跌宕起伏，是该备好战马预备奔腾，还是准备好粮草酝酿过冬？回头看看，那些左右楼市发展的，无非就是调控政策、信贷政策、现有的市况、货量供应及开发商的策略等等，而这些因素相互作用，因而让事态变得错综复杂起来。
　　
　　站在2013年的起点，每一次眺望也变得深有意义。不管是调控及相关政策怎么办，开发商制定怎样的产品计划、市场策略，但目标都是有意义的，就是为了房地产行业更稳定的发展。驶向远方，让我们一起看看2013！(杨金霞)
　　
　　1、2013房地产调控会不会放松？基调仍是“稳中微调”
　　
　　去年的中央经济工作会议，确定了2013年经济工作继续“稳中求进”的总基调，继续实施“积极财政策和稳健货币”，强调坚持房地产调控主要是为了保持政策连续性。这并不代表2013年房地产调控会进一步收紧。从长期来看，十八大提出的GDP和居民收入翻番目标，经济工作会议提出的积极稳妥推进城镇化有利于支持房地产业可持续发展。
　　
　　“遏制房价过快上涨”的基调不再突出
　　
　　2012年12月25日，住建部表示，2013年继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施。中原地产研究部人士认为，此举可谓在意料之中，但尚不能据此判断房地产调控有收紧的趋向。因为2012年的市场证明，自住性需求依然庞大，投资性需求也在四处寻找机会，目前还不具备放宽调控核心“限购”的条件；预计货币政策2013年会继续比较宽松，差别化住房信贷也必须坚持；前述两条是调控需求的最核心内容，短期无退出的可能。
　　
　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从未来政策及市场面走势来讲，尽管中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征，还要继续加强房地产市场调控，2013年继续执行限购政策，抑制投资性需求，但是，相比前两年调控政策的基调，政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出。
　　
　　房产税今年仍难大步推进
　　
　　对于房产税，合富辉煌首席分析师黎文江表示，今年楼价有上升的压力，政府会采取一定的措施来控制房价。其中，房产税可能试点开征，但不会在住宅试点，可能会首先针对不限购不限贷的商用物业。中原地产研究部人士持类似看法，他认为今年房产税推进是必然核心内容，但过程估计依然复杂，2013年难以大迈步。
　　
　　中原地产研究部人士判断，预计2013年的房地产调控政策是稳中有微调。“稳”是指总方向和核心措施不会变，“微调”是指在土地出让方式、保障房建设等方面会有一些新尝试，例如“限地价竞配套”等；在房屋交易政策方面，各地可能会有新举措，例如公积金贷款等。(陈齐)
　　
　　2、2013楼价会继续涨吗？不可能大涨很可能慢慢涨
　　
　　根据广州市国土房管局的数据，去年广州房价14044元/平方米，同比上涨4.8%，低于GDP及居民可支配收入增长幅度。尽管楼价整体涨幅并不大，但不少购房者却发现，广州楼价特别是市区楼价比去年年初时已经升了不少。典型的是海珠区，楼价就从“1”字头直接跳到“2”字头，而天河区成交均价也早已跃上“3”字头。那么，2013年的楼价还会继续涨吗？
　　
　　对此，早在去年8月份，有“任大炮”之称的华远地产董事长任志强就在一次论坛上抛出“明年3月楼价大涨”论。日前，在由广东省地产商会、网易房产等联合主办的“2013中国房地产新年峰会”上，全商联房地产商会名誉会长聂梅生认为，2013年不可能出现楼价大涨。她分析主要原因在于：首先，楼市保持目前的稳定发展，是来之不易的结果。此外，从十八大和中央经济工作会议之后不断放出的信号是加强房地产调控，只要一动一涨一定会有更大的动作，储备库里有很多的弹药，所以不可能出现大涨。
　　
　　楼价到底是什么走势？记者采访了业界多位专家学者以及房企，业界普遍认为，楼价不可能大涨，但会延续目前微微上涨的态势。颐和地产副总裁赵永爽就认为，“客观分析，楼价的确会保持一定的增长速度，但不会像特别火爆的时候那样迅速上涨。”但聂梅生指出，合理房价应该和人均收入、经济增长挂钩。“过去好像只有降房价才是合理房价，我觉得应该回归本位。”她还结合过去三年宏观调控的数据，指出房价和GDP、人均收入的增长已经保持一定的比例。“换句话说每年涨5%-6%就可以，不然支付力不够，又形成了问题。”(杨金霞)
　　
　　3、2013广州卖什么楼？刚需楼盘集中在郊区豪宅供应大增
　　
　　根据中原地产研究部分析报告统计，2013年广州十区两市预计将会有70个全新盘开盘，主要分布在番禺、白云、花都等首次置业买家较为集中的区域。据悉，今年刚性需求产品供应仍然以增城、花都等区域为主，但豪宅供应将超过去年水平，全年达3000套以上。
　　
　　三大旧改项目预计2013年上市
　　
　　据统计，2013年中心城区将有31个全新盘上市，土地资源紧张的核心城区——越秀、荔湾2013年新货数量较多，其中越秀区新增供应大多是单体楼，而荔湾关注度高的白鹅潭御景壹号及广州地铁大坦沙项目均有大量新货上市。
　　
　　另外，旧城改造也在如火如荼地进行，新鸿基林和村项目、保利琶洲项目在2012年推出；踏入2013年，将迎来三大旧城改造项目(富力杨箕村、珠光潭村项目、萝岗线坑项目)同台竞技。花都、增城依然是刚需产品供应大户2013年新增供应仍是以旧盘推新为主，特别是外围四区及郊区两市。中心六区由于土地资源稀缺，大多楼盘占地面积均不大，旧盘新推相对较少。值得关注的是荔湾区原高尔夫地块，聚集了多个刚需大盘同时在售。如保利公园九里、中铁荔湾国际城、路劲隽泷湾、保利塞纳维拉等，未来居住价值将进一步提升。
　　
　　随着地铁线路的运行及各项配套不断完善，番禺楼市越来受关注。2012年推出了万科欧泊、雅居乐城南源著、可逸江畔等热销楼盘，2013年这两个板块的新推货量仍较多，是关注热点。
　　
　　目前楼价处于洼地的增城及花都，在售盘较多且主要推出中小户型适合资金不太充裕的刚需买家。增城万达广场也将在2013年推出公寓产品，承接白云万达广场、番禺万达广场的热销，预计增城万达广场将是下一个投资热点。国家级新区南沙，楼市仍将看好。预计2013年的楼市将会延续2012年第四季度的热销态势，新货供应面积将超出120万平方米。
　　
　　豪宅货量预计达3000套
　　
　　在豪宅方面，仲量联行近日发布的一份报告显示，去年广州豪宅销量下跌了7.5%，仅卖出1680套单位。而今年豪宅推货量将达3000套以上，房价触底反弹机会加大将带动更多潜在买家入市。该机构认为，在房价逐步稳定支持下，改善型和高端豪宅项目预计将相应增加，预期新推盘数量较去年增加，2013年豪宅市场新推盘项目总量将达近3000套以上，包括嘉裕公馆和位于越秀区的东风广场第五期。
　　
　　合富辉煌首席分析师黎文江表示，在目前经济比较平稳的情况下，豪宅的销路总体来看是不错的。尽管经过两年的调控，但豪宅在去年年底依然很火爆，主要源于买家对于整体经济环境的看好。今年只要不严控豪宅产品，预计像去年那样的市况将延续下来。(陈齐)
　　
　　4、2013首套房贷会不会有优惠？利率恐无下调空间
　　
　　2013年元旦，正在供楼的业主都收到了去年银行两次降息所带来的“红包”，新的一年银行的房贷政策如何？贷款更难还是更易？还有可能降息吗？都是广大购房者和业主们关心的问题。
　　
　　去年的中央经济工作会议，对货币政策作出了这样的描述：实施稳健的货币政策，要注意把握好度，增强操作的灵活性。要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加，保持人民币汇率基本稳定，切实降低实体经济发展的融资成本。并且要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，则其中包括了现行的限贷和对二、三次置业者的差别化信贷政策。
　　
　　市场人士对中央政策的解读为，虽然中央经济工作会议提出“切实降低实体经济发展的融资成本”，这引发了市场对于2013年降息的预期。但是由于新的一轮通胀周期已经开始，理论上没有降息的空间。因为目前银行一年期的存款利率为3%，而预计2013年通货膨胀将温和上行至3%左右。同时，中央经济工作会议明确继续“稳健的货币政策”，为进行货币流动性方面的调控，存款准备金率存在下调空间，但下调次数将少于2012年的两次。
　　
　　房地产专家邓浩志表示，很多人纳闷，关于楼市调控的政策从来就没有松动过，但为何楼价在2012年出现了反弹？他认为政策的确没有松动，但货币政策松了，2012年的两次降息和多次降准使得市场整体流动性得到了较大的改善。不动产领域始终是热钱所青睐的投资渠道，此次的楼市回暖，特别是去年8月份开始的加速回暖，和相对宽松的货币政策有着直接的关系。
　　
　　目前在整个调控环节中，行政手段用得比较多，但可以预计在市场经济的环境下，税收、利率等也将是可以利用的有效手段。因此如果市场出现变化，也不排除在今年还会有新的利率调控政策出台。
　　
　　另外，记者也从银行界人士处获悉，新的财政年度开始后，银行的贷款额度等恢复正常。他表示，在现行的货币环境下，首套房利率打8.5折，二套房利率上浮，既是国家的调控政策，也将是大多数银行今年将继续执行的政策。